Fundos de Investimentos Imobiliários

Os FII que geram renda são aqueles que compram ou constroem imóveis para alugar. Periodicamente, os cotistas recebem na conta uma quantia em dinheiro referente aos aluguéis.

O principal risco dos fundos voltados para aluguel é o risco de vacância. Perder inquilinos evidentemente diminui a renda com aluguel, o que impacta nos rendimentos do fundo. Quanto mais tempo vazio o imóvel, pior. Saiba mais sobre a taxa de vacância dos imóveis.

Entretanto, os contratos de aluguel dos imóveis que compõem as carteiras dos fundos imobiliários tendem a ser de longo prazo, e os inquilinos, de alta qualidade e menos arriscados do que pessoas físicas. Bem diferente de alugar um imóvel residencial. Conheça todas as vantagens do investimento imobiliário via fundos em comparação com a compra direta de imóveis.

Outro ponto importante sobre os fundos de renda com aluguel é a forma como esse aluguel é calculado. Alguns pagam um aluguel fixo. Outros pagam uma pequena parte fixa e uma parte maior atrelada às receitas dos locatários. Saiba como avaliar a rentabilidade dos FII e escolher os melhores fundos imobiliários.

Tipos de imóveis nos quais os fundos de renda costumam investir:

• Shopping centers: um único shopping center já tem uma grande diversificação de inquilinos. O aluguel é atrelado às receitas das lojas. Períodos de vendas ruins podem afetar negativamente a rentabilidade do fundo.
• Lajes corporativas: em geral, imóveis de alto padrão alugados para grandes empresas. Alguns fundos investem em vários empreendimentos ou em um único empreendimento alugado para vários inquilinos. Outros investem em um único imóvel com apenas um inquilino. O aluguel, em geral, é fixo e corrigido anualmente pela inflação.
• Galpões industriais: em geral, de inquilino único, mas nada impede que o fundo invista em vários galpões. Podem ser ocupados, por exemplo, por centros de distribuição de grandes varejistas, indústrias e empresas de logística. O aluguel, em geral, é fixo e corrigido pela inflação.
• Imóveis residenciais: podem ser bem diversificados, mas os inquilinos têm um pouco mais de risco, por serem pessoas físicas.
• Agências bancárias: alugadas para bancos. Os fundos de agências bancárias em geral alugam seus imóveis para um único banco. O aluguel é fixo, apenas reajustado pela inflação.
• Escolas, universidades e hospitais: inquilino único em fundos que, em geral, investem em imóvel único. Assim como nos shopping centers, o aluguel é condicionado à receita do locatário e pode variar.
• Hotéis e flats: investem em quartos de hotel e flats (condo-hotéis). O aluguel está condicionado às receitas das unidades. Assim, podem ser afetados negativamente em momentos de crise do setor e baixa demanda por esses tipos de acomodação.

Os fundos de desenvolvimento são FII que investem na construção de imóveis para a venda. Eles lucram com a venda desses imóveis.

A incorporação imobiliária é uma atividade de alto risco, e neste caso, o risco do incorporador é transferido para o investidor. Entre os problemas que podem ocorrer durante a construção estão o estouro do orçamento, problemas com licenças ambientais e atraso na entrega.

Por outro lado, o potencial de rentabilidade desses fundos tende a ser maior que o dos demais tipos de fundos imobiliários.

Fundos de desenvolvimento costumam oferecer uma renda mínima garantida aos cotistas enquanto os imóveis estão sendo construídos, para incentivá-los a permanecer no fundo.

Os FII que constroem imóveis residenciais costumam vendê-los quando eles ficam prontos. Mas aqueles que constroem imóveis corporativos podem permanecer com o imóvel por certo tempo, usufruindo dos aluguéis.

Esses fundos imobiliários tentam lucrar com a compra e venda de imóveis. A ideia é comprar as unidades quando o mercado está deprimido para vendê-los na alta. São fundos arrojados, pois seu desempenho depende das circunstâncias econômicas.

O rendimento desses fundos tende a ser variável. Para não ficar totalmente sem renda por longos períodos, o fundo pode combinar a estratégia de compra e venda com a estratégia de aluguel de alguns imóveis.

De todos os tipos de fundos imobiliários, este é o que menos se aproxima de um investimento em imóveis efetivamente. Está mais para um fundo de renda fixa que para um fundo imobiliário, apesar de ter outras características de FII, como negociação de cotas em bolsa e isenção de IR sobre os rendimentos.

Recebíveis imobiliários são títulos de renda fixa usados para a captação de recursos para investir no mercado imobiliário. Alguns fundos imobiliários investem apenas nesse tipo de papel.

Os principais papéis desse tipo são os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), papéis emitidos por empresas securitizadoras para financiar empreendimentos imobiliários e transferir para os investidores o direito de receber dos futuros compradores dos imóveis.

Resumidamente, trata-se de um instrumento para as incorporadoras e instituições financeiras anteciparem o recebimento das parcelas dos financiamentos imobiliários, transferindo para os investidores o direito de receber esses pagamentos.

Como outros títulos de renda fixa, CRI prometem uma rentabilidade e têm risco de calote, isto é, de os mutuários não pagarem o que devem. A remuneração costuma estar atrelada a um índice de inflação.

Os CRIs têm como garantia os próprios imóveis. Mas fundos de recebíveis também podem aplicar em títulos emitidos por bancos. Nesses casos, há risco de calote do banco emissor. Por isso, ele deve ter boa saúde financeira.

Esses papéis já são mais conhecidos das pessoas físicas. São as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e as Letras Hipotecárias (LH), também destinadas a financiar empreendimentos imobiliários.

Os FII que investem em outros fundos imobiliários podem ser chamados de fundos de fundos. São bastante diversificados.

São vantajosos para os investidores que não querem a responsabilidade de escolher os ativos para montar uma carteira de fundos imobiliários, preferindo uma gestão profissional.

Além disso, há a vantagem de poder investir numa carteira diversificada de fundos imobiliários com um aporte bem menor do que seria necessário para aplicar em cada fundo separadamente.

Como esses fundos investem em fundos de estratégias diferentes, sua remuneração costuma ser variável. O importante aqui é analisar a qualidade do gestor antes de investir.